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Aide-mémoire pour les spectateurs de la mascarade bi-annuelle de l'ASLDS

Les statuts de l'ASLDS ont été rédigés par Monsieur Maxime BREGUET, joints à la demande de permis de construire 400 pavillons par la SCC du Domaine de Santeny enregistrée sous le n° 33974. Le permis fut accordé par le préfet du Val-de-Marne le 22/12/1971 : VU l'arrêté préfectoral en date du 26 novembre 1971 portant création de la ZAC de SANTENY. Cet arrêté du 26/11/1971 énonce : Article 2.- La zone ainsi créée est dénommée "zone d'aménagement concerté des 40 Arpents". On peut supposer, malgré les différences d'expressions : "ZAC de Santeny" ou "ZAC des 400 Arpents" utilisées dans les actes administratifs que le Domaine de Santeny se situe bien dans une zone d'aménagement concerté.  

Le 1er août  1972 M. BREGUET fit enregistrer par Me BURTHE-MIQUE, notaire à PARIS, un acte "en vue de faire opérer la publicité foncière"  de l'arrêté du préfet du Val-de-Marne du 22/12/1971 (supra) lui accordant le permis de construire quatre cents maisons individuelles sur un terrain lui appartenant "Lequel permis de construire valant division et autorisation de lotissement conformément au décret numéro 61-1298 (supra) et du décret numéro 70-446 " dont l'article 25 prévoit qu' - "En cas de division du terrain l'arrêté de délivrance du permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par la réglementation sur les lotissements". A cet acte, outre le permis de construire, étaient jointes différentes pièces énumérées page 3 dont : 3° - Les statuts de l'association syndicale libre. La ligne entière mentionnant : 7° Les conventions de ZAC était rayée, suppression confirmée en page 7 de l'acte

L'acte du 1er août 1972 fut enregistré au 3ème bureau des hypothèques de Créteil le 6 septembre 1972. Il apparaît qu'à cette date aucune convention de ZAC n'était approuvée. Par défaut, le bureau des hypothèques, dans ses fiches générales et individuelles qu'il diffuse encore aujourd'hui, désigne ce groupe d'habitations "Lotissement du Domaine de Santeny". La convention de ZAC des 40 Arpents conclue entre la commune de Santeny et la SCC du Domaine de Santeny fut approuvée le 9 octobre 1972 par le préfet du Val-de-Marne, après le début de commercialisation des lots du Domaine de Santeny, début septembre 1972. Plusieurs dizaines de lots (dont le nôtre, n° 29) furent vendus entre le 1er septembre et le 9 octobre 1972. Cette convention est illégale, inopposable aux tiers et objet d'une requête en annulation enregistrée sous la référence 1101440-4 par le tribunal administratif de Melun. Il résulte des dispositions combinées de l'article 6 du décret 69-500 du 30 mai 1969 et du 3° de l'article 4 du décret 68-1107 du 3 décembre 1967 que, soit : tous les propriétaires de la zone devaient être parties à la convention, dont les acquéreurs de lots devenus propriétaires de droits réels sur le terrain d'assiette de la ZAC. A défaut, la convention devait être soumise à enquête publique. Aucune de ces formalités ne fut accomplie. Cette discrétion sur les conditions de création des dispositions réglementaires édictées par la convention de ZAC contamine d'opacité délibérée  :

1°) l'acte notarié du 1er août 1972 - qui n'a fait l'objet, ni d'une déclaration ultérieure au 1er août 1972 précisant le genre de division et d'aménagement du groupe d'habitations dit Domaine de Santeny, ni de la communication avec demande d'enregistrement de la convention de ZAC au bureau des hypothèques -

2°) tous les actes de vente des 400 lots du Domaine de Santeny dont aucun ne précise dans quel genre de division , lotissement ou ZAC, se situent ces lots.

Par interprétation dérogatoires des textes législatifs et réglementaires applicables aux groupes d'habitations et à la gestion de leurs VRD par une association syndicale libre : loi du 21 juin 1865, citée comme référence par le préambule des statuts de l'ASLDS, loi du 22 juillet 1912 relative à l'assainissement des vois privées, décret 61-1298 article 14 ,4° précité, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui "régit tout groupe d'immeubles bâtis ( ) à défaut de convention contraire" et son décret d'application 67-223 du 17 mars 1967, ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d'application 2006-504 du 3 mai 2006, commentés par la circulaire NOR:INT B 0700081 C du 11 juillet 2007, qui tous attribuent à une ASL la capacité de gérer des équipements collectifs limitativement énumérés (dont des VRD), l'article 2, 1  des statuts de l'ASLDS lui attribue comme objet : "les droits et obligations - de propriété, de garde de gestion et d'entretien des aménagements d'intérêt collectif" sans préciser ni décrire  ces "aménagements", leur destination ni où ils se situent, dont aucun plan de division ou de situation n'existe. Le 4ème alinéa de cet article 2, -1/ inclut dans l'objet de l'ASL - "Le cas échéant, de céder à titre onéreux ou gratuit à la commune de SANTENY ( ) la voirie, parkings, les équipements d'eau potable, et les terrains nécessaires à des équipements publics". Ces prétendues obligations contractuelles, notoirement imprécises dans ses dispositions sur le dispositif de décision de l'éventuelle cession, furent imposées envers une ASL créée dans l'hypothèse de l'aménagement d'une ZAC. Au 1er août 1972, la clause d'attribution du droit de propriété des équipements collectifs d'un groupe d'habitations à une ASL était prémonitoire, elle anticipait l'article R 315-6 du code de l'urbanisme devant être en vigueur au 1er janvier  1978 qui obligerait à adjoindre à une  demande d'autorisation de lotissement : a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs des lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusquà leur transfert éventuel dans le domaine  d'une personne morale de droit public.

Les clauses spécieuses des actes enregistrés le 1er août 1972, ambiguës et exorbitantes du droit de l'urbanisme applicables à un groupe d'habitations appelé à se situer dans une ZAC dont l'approbation de sa convention d'aménagement et de ses dispositions présumées réglementaires demeuraient incertaines, n'ont pas manqué de créer des difficultés sur le transfert du droit de propriété de ses terrains et équipements communs à on ne sait qui : les acquéreurs de lots, l'ASL, la commune ? Cette incertitude fut compliquée de litiges pour malfaçons de ces équipements. Notamment, le réseau de distribution du gaz (au propane par citernes) dut être transformé pour l'adapter au gaz de ville. La confusion sur les titulaires du droit de propriété de ce réseau de distribution et le titulaire de la garantie de bonne fin des travaux ou de la décennale a conduit à en faire payer les travaux de réfection par les 400 acquéreurs de lots. La commune n'a pas souhaité recevoir ce cadeau empoisonné et, faute de dispositions contractuelles permettant d'attribuer ces terrains et équipements communs aux acquéreurs de lots sans qu'ils soient informés de l'incertitude juridique du montage dont ils furent victimes, l'aménageur est resté  pendant 20 ans titulaire du droit réel de propriété de la totalité  de ces terrains et équipements communs  de la ZAC des 40 Arpents. L'ASLDS était gestionnaire de fait des installations sportives comprises dans ces équipements communs pour lesquelles elle prélevait des charges auprès d'adhérents qui crurent cotiser en application des dispositions applicables en copropriété.

Une fois la réfection du réseau de distribution de gaz faite au frais des 400 propriétaires, la commune a décidé, par délibération du 22 juin 1984, d'effectuer : le classement dans la voirie communale des voies privées du Domaine de Santeny. Cette décision, parfaitement claire et  intelligible, ne fut pas suivie d'effet et n'a pas franchi le contrôle de légalité pour trois raisons majeures :
1)  L'incertitude sur la situation du Domaine de Santeny  - lotissement ou ZAC - avait été apparemment levée par l'arrêté du 9 octobre 1972 et ensuite par la version de l'article R 315-2 en vigueur depuis le 13/11/1973 : " Ne constituent pas des lotissements [*définition*] et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre - b) Les divisions effectuées à l'intérieur des zones à urbaniser en priorité, des zones d'aménagement concerté." Ces dispositions complètent celles précitées (supra) de l'alinéa a) de l'article R 315-6  qui imposait, préalablement à la délivrance d'une autorisation de lotissement, de constituer  une ASL à laquelle serait dévolu le droit de propriété des VRD jusqu'à leur transfert éventuel à la commune.
2) L'ASLDS ne pouvait plus se voir attribuer le droit de propriété des terrains et équipements communs dont les droits de propriété avaient été, dans un contexte litigieux, conservés par l'aménageur.
3) Depuis le 13/11/1973, la version de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme était en vigueur :

"La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.
La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.
Cette décision est prise par décret en Conseil d'Etat, sauf si la commune a formulé une demande pour le transfert des voies privées dans son domaine public et si aucun des propriétaires intéressés ne s'y est opposé.
L'acte portant classement d'office comporte également approbation d'un plan d'alignement dans lequel l'assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique."

Se conformer à ces dispositions légales et réglementaires impliquait le risque, soit de ne pas passer le contrôle du Conseil  d'Etat sur une opération illégale ou de ne pas voir approuver à l'unanimité des propriétaires bernés le résultat ultime du montage aboutissant à transférer au domaine public les terrains et équipements communs de la ZAC des 40 Arpents par un processus manifestement illicite.

Encore quelques années plus tard, la commune n'ayant pas renoncé à ses projets de mainmise sur nos équipements, le successeur du notaire BURTHE-MIQUE, Maître POTELLET fut mis à contribution pour sortir de l'impasse où son prédécesseur avait fourvoyé ses 400 et quelques clients, M. BREGUET compris. Cette opération utilisa l'ASLDS comme instrument du détournement frauduleux de la totalité des terrains et équipements communs de la ZAC, parties pour la commune et parties pour une ASLDS instaurée  "consortium de réalisation"  des parties communes des lots du Domaine de Santeny par la participation de son président, maire actuel de SANTENY.

Pour échapper aux dispositions qui obligeaient à les informer par enquête publique, à les consulter et à recueillir leur approbation unanime à la cession de leurs biens immeubles collectifs, il était évidemment nécessaire de ne pas informer les propriétaires légitimes de ces biens, de se dispenser des formalités de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme et de celles sur la copropriété et les ASL. Le montage mis en place par le notaire, le maire de l’époque et celui d’aujourd’hui fut le suivant : Le propriétaire en titre, dit BREGUET, ou l'une de ses sociétés, cèderait directement par actes notariés privés, pour un franc symbolique :

1°) à la commune tous les terrains et équipements communs à destination d'usage public construits ou aménagés par BREGUET, prétendues parties communes des lots du Domaine de Santeny et,

2°) à l'ASLDS, les autres terrains, dits en surplus supportant les équipements de sports et de loisirs affectés à l'usage privé des 400 propriétaires du Domaine de Santeny.

Suprême astuce, tous ces biens : terrains, constructions et équipements à destination d'usage public ou privé furent désignés parcelles et identifiés sous la désignation cadastrale de leurs terrains d'assiette dans les actes notariés du 13 février 1991 rédigé par Me POTELLET. Le préfet, cette fois, ne pouvait pas évoquer le respect des dispositions exigées par l'article L 318-3 sur le transfert de VRD au Domaine communal puisqu'il ne s'agissait apparemment que de la cession de parcelles dont rien, n'est-ce-pas, ne pouvait laisser supposer qu'il pouvait s'agir de terrains bâtis ou affectés à la circulation publique, à l'éducation et à des activités sportives. Sauf que l'extrait de délibération du conseil municipal qui autorisait le maire à signer l'acte d'acquisition de ces parcelles était un texte "optimisé" du PV de délibération à l'intention du préfet. La délibération du 16 janvier 1991, d'après le PV publié sur le registre tenu à disposition du public, portait bien sur " les cessions gratuites des voies, réseaux et d'espaces verts dans le domaine communal ( ) proposée par Bréguet, les Services Municipaux et les Concessionnaires en assurant l'entretien ". Si le but de la transaction était dévoilé, l'identité du vendeur était dissimulée. La traduction de ce PV, dite extrait soumis au contrôle de légalité du préfet, énumérait les prétendues parcelles rétrocédées qui n'étaient pas toutes que des terrains d'assiette  de la voirie. Certains supportaient le groupe scolaire et autres équipements publics dont le financement fut illégalement imputé aux acquéreurs de lots du Domaine de Santeny par la convention apocryphe approuvée par l'arrêté préfectoral du 9 octobre 1972.
Simultanément à l'acte notarié authentifiant l'acquisition illégale des VRD et "espaces verts" du Domaine de Santeny par la commune, ce même 13 février 1991 , en application de statuts aux clauses incertaines et illicites, détournées de l'article R 315-6 d'un code de l'urbanisme dont l'article R 315-2 décide qu'elles ne s'imposent pas dans les ZAC, fut conclu par le président de l'ASLDS , aujourd’hui maire, l'acte de vente qui cède à cette prétendue ASL le droit de propriété unique des équipements sportifs et de loisirs, et quelques espaces verts, qui ne sont pas de ces équipements collectifs dont la gestion, et uniquement la gestion, fondent l'objet licite d'une ASL. (cf. : liste des objets d'une ASL énumérés par l'article 1 de la loi du 21 juin 1865 et table de correspondance des objets précédemment prévus par cette loi de 1865  avec les objets prévus par l'ordonnance du 1er juillet 2004 dans la fiche n°1, 1, 1.1  de la circulaire NOR:INT B 0700081 C du 11 juillet 2007).

Depuis le 13 février 1991, en application détournée des dispositions sur la copropriété et les associations syndicales de propriétaires (avec un "s" donc plusieurs) l'ASLDS est devenue l'unique propriétaire d'installations sportives et de loisirs que son ancien président, aujourd’hui maire, sans en informer ses mandants et son prétendu "comité syndical", ni recueillir leur approbation, a acquis d'un aménageur qui avait lui-même vendu ces biens à 400 présumés copropriétaires tout en en conservant le droit de propriété pendant 20 ans. (Noter que dans un lotissement  les règles approuvée par un document d'urbanisme approuvé - ici  la convention du 9 octobre 1972 - sont caduques après dix ans - Article L 315-2-1 du CU). Ce genre de situation extravagante semble s'être généralisé par l'activité industrieuse des notaires dans les années 1970. La carrière de beaucoup des leurs s'acheva alors à la case prison. Ceux dont nous sommes encore victimes ont évité cette embûche.

Par l'ordonnance de 2004 et son décret d'application de 2006, précités, le législateur a décidé de remédier à "certaines difficultés de fonctionnement" des ASL qui "rendaient leur contrôle confus et aléatoire". L'ASLDS a pu échapper à cette remise en ordre grâce à une nouvelle mystification qui accentue la confusion et provoque l'apparition de nouveaux aléas susceptibles de pérenniser un système quasi mafieux de détournements de biens immeubles et de racket en bande organisée.
La loi du 21 juin 1865, outre qu'elle limitait la mission d'une ASL à la gestion d'équipements collectifs limitativement fixés, édictait, article 5 : Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.
NOTE : L'ASLDS prétend tirer sa légitimité des actes de vente de chacun des 400 lots dans lesquels l'adhésion à une ASL était inhérente à l'acquisition d'un lot mais en vertu d'un objet statutaire illicite et ne pouvant être légalement imposée ailleurs que dans un lotissement. Ce consentement a donc été donné par erreur et n'est pas valable ( article 1109 du code civil).
L'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004, abroge la loi de 1865 et confirme, article 7, 1er alinéa : Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Le décret 2006-504 du 3 mai 2006, article 3, second alinéa, précise : Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 (de l'ordonnance de 2004) et une déclaration de chaque adhérent spécifiant lesdésignations cadastrales et la superficie des immeubles ppur lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R 315-6 du code de l'urbanisme (dispositions sur les lotissements, note du rédacteur).

En collusion avec le préfet, M. BAUBRON a substitué une liste des propriétaires du Domaine aux consentements et aux déclarations écrites de chacun de ses 400 adhérents obligatoires d'une ASLDS dépourvue d'objet compatible avec ces textes. Le président de la CNIL a émis l'avis qu'il conviendrait de s'y conformer en respect des dispositions sur l'informatique et les libertés et que la communiation de la liste ne soit effectuée qu'en respect du droit d'opposition des personnes concernées. Ce droit, parmi bien d'autres, fut ignoré de M. BAUBRON et du préfet qui lui a délivré un récépissé de modification de l'association contre lequel le journal officiel a publié un avis qui confère à l'ASLDS l'apparence d'une association constituée conformément aux dispositions légales.

Le poids des turpitudes antérieures et l’importance des malversations, compromissions et prévarications qu’il leur faudrait reconnaître, a incité jusqu’ici les autorités concernées à étouffer le scandale plutôt qu’à réformer les errements dénoncés, à sévir contre leurs auteurs, à nous restituer le droit de propriété de nos parties communes et une gestion normalisée de nos équipements collectifs.