Santeny - Autres nouvelles d'un domaine immobilier

Le Santenois, pseudo "bonneblag", auteur du commentaire daté de ce 13 juillet 2012, nous reproche d'être incompréhensibles. Alors, essayons d'être clairs après avoir fait remarquer que l'association dite Vivre… à l'Orée de l'Arc Boisé s'évertue à diffuser des tracts qui tentent de susciter une réaction à l'encontre d'un traquenard dont les victimes semblent encore dans l'incapacité d'en comprendre le processus. En voici un historique plus détaillé. Une étude exhaustive, 65 pages, fut produite au Conseil d'Etat qui a admis à l'instruction un pourvoi de cette association.  Si "bonneblag"  et autres Santenois sont intéressés par ce mémoire, nous leur suggérons d'en demander copie à l'une des adresses, postale ou électronique, qui figure sur ses tracts.
Bonne lecture …

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Historique du Domaine de Santeny et de sa prétendue association syndicale libre, ou comment une commune, sous couvert d'une fausse association syndicale libre mais vraie structure de défaisance devint, sans rien payer, propriétaire de biens immobiliers privés évalués à < 26 millions d'euros par la DDE.

Une "opération" singulière : La prétendue association syndicale libre de copropriétaires, dite du Domaine de Santeny, fut statutairement vouée par l'aménageur de la ZAC des 40 Arpents à devenir propriétaire de ses équipements collectifs payés par les acquéreurs de "lots" d'une copropriété virtuelle afin que le président de ce  présumé syndicat les rétrocède éventuellement à une collectivité territoriale. Ce projet s'est heurté à  l'article L 318-3 du code de l'urbanisme qui obligeait à recueillir l'approbation unanime des propriétaires intéressés avant de procéder à une rétrocession qui devait être précédée d'une enquête publique et de l'approbation d'un plan d'alignement. Faute de ces formalités, personne ne peut, aujourd'hui dire que les VRD du Domaine ont été légalement expropriés, ni situer les limites de leur terrain d'assiette.
L'aménageur conserva ces VRD et autres équipements collectifs dans son patrimoine jusqu'en 1991 avant qu'il les vende gratuitement à la commune par des actes notariés apocryphes qui omirent de préciser que les prétendues "parcelles" rétrocédées  supportaient, aussi,  des immeubles et installations privés, de fait à usage public – un groupe scolaire et logements de fonction - depuis leur construction, vingt ans plus tôt. Afin de lui conférer un semblant de personnalité morale compatible avec des statuts  aux dispositions contractuelles abusives, les actes de mutation des "lots" virtuels du Domaine indiquent que l'ASLDS reçut en partage le droit de propriété unique des équipements de sport et de loisirs privatifs et de quelques espaces verts.
Qu'un "syndic" ne puisse être propriétaire en nom propre des biens qu'il exploite, qu'il ne puisse être gestionnaire d'équipements et services collectifs autres que ceux prévus par la loi de 1865 sur les ASL et par l'ordonnance de 2004 et ses textes d'application sur les associations syndicales de propriétaires (en l'occurrence de VRD et non d'installations sportives et de loisirs), que l'adhésion à cet organisme exploitant/propriétaire de ces installations et le paiement de cotisations soient obligatoires et, enfin, que ce contexte puisse s'inscrire bizarrement  dans le dispositif légal et réglementaire sur les ASP/ASL et la copropriété, alors qu'il n'existe ici aucun bien en copropriété, semble avoir échappé aux générations de notaires, de conservateurs des hypothèques, des préfets et autres magistrats qui veulent ignorer des évidences dont, bizarrement, aucun des centaines de propriétaires actuels et successifs des lots du Domaine ne s'est avisé.

Faits et méfaits perpétrés par des personnes agissant dans l'exercice de leurs fonctions officielles: Les statuts de l'ASLDS ont été rédigés par Monsieur Maxime BREGUET et joints à la demande du permis de construire 400 pavillons par la SCC du Domaine de Santeny, enregistrée sous le n° 33974. Le permis fut accordé par le préfet du Val-de-Marne le 22/12/1971 : VU l'arrêté préfectoral en date du 26 novembre 1971 portant création de la ZAC de SANTENY. Cet arrêté du 26/11/1971 énonce : Article 2.- La zone ainsi créée est dénommée "zone d'aménagement concerté des 40 Arpents". On peut admettre, malgré les différentes expressions utilisées dans les actes administratifs: "ZAC de Santeny" ou "ZAC des 40 Arpents", que le Domaine de Santeny se situe dans une zone d'aménagement concerté dont la commune devait ou devrait être propriétaire (article 16 du code de l'urbanisme et de l'habitation.

Le 1er août  1972 M. BREGUET fit enregistrer par Me BURTHE-MIQUE, éminent notaire à PARIS, un acte "en vue de faire opérer la publicité foncière"  de l'arrêté du préfet du Val-de-Marne du 22/12/1971 (supra) lui accordant le permis de construire quatre cents maisons individuelles "sur un terrain lui appartenant; (en fait il n'avait souscrit qu'à des promesses de vente avec privilège de vendeur avec le propriétaire, M. Max de La PERRIERE, et non avec la commune utilisée comme prête-nom) Lequel permis de construire valant division et autorisation de lotissement conformément au décret numéro 61-1298 et du décret numéro 70-446 " dont l'article 25 prévoit qu' - "En cas de division du terrain l'arrêté de délivrance du permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par la réglementation sur les lotissements". A cet acte, outre le permis de construire, étaient jointes différentes pièces énumérées page 3 dont : 3° - Les statuts de l'association syndicale libre. La ligne entière mentionnant : 7°- Les conventions de ZAC était rayée, suppression confirmée rayée nulle en page 7 de l'acte.

L'acte du 1er août 1972 fut enregistré au 3ème bureau des hypothèques de Créteil, le 6 septembre 1972. A  cette date la convention de ZAC n'était pas approuvée. Par défaut, le conservateur du 3ème bureau des hypothèques de Créteil, dans ses fiches hypothécaires générales et individuelles qu'il diffuse encore aujourd'hui, désigne ce groupe d'habitations "Lotissement du Domaine de Santeny". Ces fiches sont des faux avérés. La convention de ZAC des 40 Arpents conclue entre la commune de Santeny et la SCC du Domaine de Santeny ne fut approuvée que le 9 octobre 1972 par le préfet du Val-de-Marne, après le début de commercialisation des lots du Domaine de Santeny, début septembre 1972. Plusieurs dizaines de lots furent vendus entre le 1er septembre et le 9 octobre 1972.  Il résulte des dispositions combinées de l'article 6 du décret 69-500 du 30 mai 1969 et du 3° de l'article 4 du décret 68-1107 du 3 décembre 1967 que, soit : tous les propriétaires de la zone devaient être parties à la convention, dont les acquéreurs de lots devenus propriétaires de droits réels sur le terrain d'assiette de la ZAC ou, à défaut, la convention devait être soumise à enquête publique. Aucune de ces formalités alternatives ne fut effectuée.  Cette convention est illégale, inopposable aux tiers et objet d'une requête en annulation enregistrée sous la référence 1101440-4 par le tribunal administratif de Melun. Le défaut de publication des dispositions réglementaires imposées par la convention de ZAC contamine de nullité : 1°, l'acte notarié du 1er août 1972 qui n'a pas fait l'objet : d'une déclaration supplémentaire ultérieure précisant le genre de division et le genre d'opération d'aménagement du groupe d'habitations dit Domaine de Santeny ; ni d'un dépôt a fin d'enregistrement de la convention de ZAC au bureau des hypothèques – et :  2°, les clauses particulières et conventionnelles  relatives à l'existence présumée  de charges, participations et servitudes d'utilité publique ou contractuelles qu'imposent  les actes de vente des 400 lots du Domaine de Santeny dont aucun ne précise l'aménagement du territoire, lotissement ou ZAC, où se situent ces lots.

Par une interprétation spécieuse des textes législatifs et réglementaires applicables à la gestion des VRD de groupes  d'habitations par une association syndicale libre [loi du 21 juin 1865, citée comme référence par le préambule des statuts de l'ASLDS - loi du 22 juillet 1912 relative à l'assainissement des vois privées - décret 61-1298 article 14 4° précité -  loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui "régit tout groupe d'immeubles bâtis ( ) à défaut de convention contraire" et son décret d'application 67-223 du 17 mars 1967 - ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d'application 2006-504 du 3 mai 2006, explicités par la circulaire NOR:INT B 0700081 C du 11 juillet 2007] qui, tous, ne confèrent  à une ASL que la capacité de gérer des équipements collectifs limitativement énumérés dont font parties les VRD, l'article 2, -1/  des statuts de l'ASLDS lui attribue comme objet : les droits et obligations - de propriété, de garde de gestion et entretien des aménagements d'intérêt collectif " sans préciser ni décrire  ces "aménagements", leur destination ni où ils se situent, dont aucun plan de division ou de situation n'existe. Le 4ème alinéa de cet article 2, -1/ inclut dans l'objet de l'ASL - Le cas échéant, de céder à titre onéreux ou gratuit à la commune de SANTENY ( ) la voirie, parkings, les équipements d'eau potable, et les terrains nécessaires à des équipements publics». Ces prétendues obligations contractuelles, notoirement imprécises sur le dispositif de décision de l'éventuelle cession, furent imposées envers une ASL créée dans l'hypothèse de l'aménagement d'une ZAC. Au 1er août 1972, la clause d'attribution du droit de propriété des équipements collectifs d'un groupe d'habitations à une ASL dans une ZAC était abusive ; elle anticipait faussement l'article R 315-6 du code de l'urbanisme qui s’appliquait uniquement aux lotissements et obligeait à adjoindre à une  demande d'autorisation de lotissement : a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs des lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine  d'une personne morale de droit public.
L'article R 315-2, b) a bien précisé que les ZAC ne constituent pas des lotissements et que les dispositions de son chapitre LOTISSEMENTS ET DIVISION DE PROPRIETE ne s'imposent pas dans les ZAC. Dans un groupe d'habitations, c'est la loi du 22 juillet 1912 relative à l'assainissement des voies privées qui oblige à la créer un syndicat et à désigner un syndic. Nous ne nous trouvons pas dans l'une ou l'autre de ces configurations. L'ASLDS n'a jamais été en charge ni géré de travaux de voirie et d'assainissement.  L'obligation de constituer ici une ASL, d'y adhérer et de lui transmettre le droit de propriété  et la gestion d'espaces verts, d'installations de sports et de loisirs d'une copropriété est dénuée de fondement juridique. 

Les statuts de l'ASLDS déposés le 1er août 1972 aux minutes de Me BURTHE-MIQUE se réfèrent à la loi du 21 juin 1865 ; ils se veulent applicables à tous les futurs acquéreurs de lots du Domaine de Santeny et à leurs successeurs propriétaires de fonds situés dans un périmètre qu'aucun document graphique contractuel ne délimite.
Cette loi exige, article 5 : 2ème alinéa, que le consentement unanime des associés soit constaté par écrit et, 3ème alinéa, que soit établi un acte d'association spécifiant le but de l'entreprise, son mode d'administration et autres détails de gestion. – article 6 : qu'un extrait de cet acte, dans un délai d'un mois à partir de sa date, soit publié dans un journal d'annonces légales. A défaut de cette formalité de publication, l'article 7 dénie à une ASL le bénéfice de l'article 3 et ajoute : L'omission de cette formalité ne peut être opposée aux tiers par les associés. – L'article 3 attribue à une ASL une capacité juridique, toutefois  conditionnée par le respect des dispositions des articles 5 et 7.

L'avis de constitution de l'ASLDS fut publié le 1er mars 1973, 6 mois après le dépôt des statuts de l'ASLDS aux minutes de Me BURTHE-MIQUE qui, dès septembre 1972, a rédigé des actes de mutation des lots du Domaine de Santeny. Le seul membre de l'ASLDS et unanime avec lui-même était Monsieur Maxime BREGUET. L'avis de sa constitution n'en indique pas la date. Cette omission fut délibérée afin de ne pas dévoiler le retard apporté à une publication sans valeur juridique. Il n'existe pas d'acte constitutif d'association, constaté par écrit de tous les associés, à dater duquel courait, et court encore, le délai de publication des statuts approuvés par eux à l'issue d'une assemblée constitutive de cette prétendue association syndicale libre. L'ASLDS est dénuée de personnalité morale et de capacité juridique par défaut de respect des dispositions sur les ASL (loi du 21 juin 1865) et sur les associations en général. (Loi du 1er juillet 1881) et personne ne peut affirmer et prouver qu'elles ont été respectées.

Les clauses captieuses des actes enregistrés le 1er août 1972, sont ambiguës et exorbitantes du droit de l'urbanisme applicables à un groupe d'habitations situé dans une ZAC. L'approbation de sa convention d'aménagement et de ses dispositions présumées réglementaires demeurait aléatoire. Ces incertitudes n'ont pas manqué de créer des difficultés sur le transfert du droit de propriété de ses "terrains et équipements communs" à on ne sait qui : les acquéreurs de lots, l'ASL postiche, la commune ? Cette vacuité juridique affecta la résolution de litiges pour malfaçons de ces équipements. Notamment, le réseau de distribution du gaz (au propane par citernes) dut être transformé pour l'adapter au gaz de ville. La confusion sur les titulaires du droit de propriété de ce réseau de distribution et le titulaire de la garantie de bonne fin des travaux, ou de la décennale, a conduit à en faire payer les travaux de réfection par les 400 acquéreurs de lots. La commune n'a pas souhaité recevoir ce cadeau empoisonné et, faute de dispositions contractuelles permettant d'attribuer ces terrains et équipements communs aux acquéreurs de lots sans qu'ils soient informés de l'incertitude juridique du montage dont ils furent victimes, l'aménageur est resté  titulaire pendant 20 ans du droit réel de propriété de leur totalité. (y compris le groupe scolaire financé au titre des participations prévues par l’arrêté illégal du 9 octobre 1972). L'ASLDS était gestionnaire de fait des installations sportives comprises dans ces équipements communs pour lesquelles elle prélevait des charges auprès d'adhérents qui crurent cotiser en application des dispositions applicables en copropriété. Elle ne fut jamais gestionnaire d'équipements collectifs susceptibles de fonder la légalité d'un objet statutaire conforme à la loi de 1865 – gestion de voirie et réseaux d'assainissement privés d'un groupe d'immeubles.

Une fois la réfection du réseau de distribution de gaz faite au frais des 400 propriétaires, la commune a décidé, par délibération du 22 juin 1984, d'effectuer : le classement dans la voirie communale des voies privées du Domaine de Santeny. Cette décision, parfaitement claire et  intelligible était aussi illégale. Elle ne fut pas suivie d'effet et n'a pas franchi le contrôle de légalité pour trois raisons majeures :

1)  Le doute créé par les lacunes des actes de Me BURTHE-MIQUE sur la situation du Domaine de Santeny  - lotissement ou ZAC - avait été apparemment levé par l'arrêté illégal du 9 octobre 1972 et ensuite par la version de l'article R 315-2 du code de l'urbanisme en vigueur depuis le 13/11/1973 : " Ne constituent pas des lotissements [*définition*] et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre - b) Les divisions effectuées à l'intérieur des zones à urbaniser en priorité, (et) des zones d'aménagement concerté." Ces dispositions complètent celles précitées (supra) de l'alinéa a) de l'article R 315-6  qui imposaient, préalablement à la délivrance d'une autorisation de lotissement, de constituer  une ASL à laquelle serait dévolu le droit de propriété des VRD jusqu'à leur transfert éventuel à la commune.
 
2) L'ASLDS ne pouvait plus se voir attribuer le droit de propriété des terrains et équipements communs dont les droits de propriété furent, dans un contexte litigieux, conservés par l'aménageur.

3) Depuis le 13/11/1973, était en vigueur la version suivante de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme:
"La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.
La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.
Cette décision est prise par décret en Conseil d'Etat, sauf si la commune a formulé une demande pour le transfert des voies privées dans son domaine public et si aucun des propriétaires intéressés ne s'y est opposé.
L'acte portant classement d'office comporte également approbation d'un plan d'alignement dans lequel l'assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique."
Se conformer à ces dispositions légales et réglementaires impliquait le risque, soit de ne pas passer le contrôle du Conseil  d'Etat sur une opération illégale ou de ne pas voir approuver à l'unanimité par les propriétaires bernés le résultat ultime du montage aboutissant à transférer au domaine public les terrains et équipements communs de la ZAC des 40 Arpents par un processus trop manifestement illégal.

Encore quelques années plus tard, en 1991, la commune n'ayant pas renoncé à ses projets de mainmise sur nos équipements, le successeur du notaire BURTHE-MIQUE, Maître POTELLET, fut mis à contribution pour sortir de l'impasse où son prédécesseur avait fourvoyé ses 400 et quelques clients, M. BREGUET compris. Cette opération utilisa le président de l'ASLDS, M. GENDRONNEAU maire actuel de SANTENY, comme instrument conscient du détournement frauduleux de la totalité des terrains et équipements communs de la ZAC, parties pour la commune et parties pour une ASLDS instaurée  "consortium de réalisation"  des biens immeubles collectifs des lots du Domaine de Santeny 

Pour échapper aux dispositions qui obligeaient à informer les propriétaires intéressés par enquête publique, à les consulter et à recueillir leur approbation unanime à la cession gratuite des VRD et espaces verts du Domaine de Santeny à la commune, il était évidemment nécessaire de procéder discrètement afin de  se dispenser de ces formalités imposées par l'article L 318-3 du code de l'urbanisme et par celles sur la copropriété et les ASL. Le montage mis en place par le notaire, le maire de l’époque et le président de l'ASLDS prévoyait que le propriétaire en titre, dit BREGUET, ou l'une de ses sociétés, cèderait directement par actes notariés,(*) pour un franc symbolique:

1°) à la commune tous les terrains et équipements communs à destination d'usage public construits ou aménagés par BREGUET, prétendues parties communes des lots du Domaine de Santeny et,

2°) à l'ASLDS, les autres terrains, dits en surplus supportant les équipements de sports et de loisirs affectés à l'usage privé des 400 propriétaires du Domaine de Santeny.
(*) dont la CADA a reconnu le caractère strictement privé et non communicable au public, dont les 400 propriétaires lésés par ces actes.

Suprême astuce, tous ces biens : terrains, constructions et équipements à destination d'usage public ou privé dont ils sont l’assiette, furent désignés "parcelles" et  identifiées sous leurs désignations cadastrales dans les actes notariés du 13 février 1991 rédigés par Me POTELLET en application et "Vu"  la délibération du conseil municipal du 16 janvier 1991. Le préfet, cette fois, ne devait pas pouvoir évoquer le respect des dispositions exigées par l'article L 318-3 sur le transfert de VRD au Domaine communal puisqu'il ne s'agissait, apparemment, que de la cession de parcelles non bâties dont rien, n'est-ce-pas, ne pouvait laisser supposer qu'il pouvait s'agir de terrains supportant des équipements publics ; VRD et groupe scolaire, notamment. L'Extrait de la délibération que reçut le préfet pour contrôler la légalité de la décision qui autorisait le maire à signer l'acte notarié d'acquisition de ces parcelles, était une version frelatée du compte rendu publié dans le registre tenu à la disposition du public incité à croire que  la décision  concernait "les cessions gratuites des voies, réseaux et d'espaces verts dans le domaine communal ( ) proposée par Bréguet, les Services Municipaux et les Concessionnaires en assurant l'entretien" L'identité du vendeur était dissimulée dans le compte rendu publié. La traduction de ce PV, dite extrait, soumise au contrôle de légalité du préfet, précisait cette identité (une vague société BREGUET) et énumérait les prétendues parcelles rétrocédées qui n'étaient pas toutes des VRD et espaces verts dont l'acquisition fut autorisée par ce compte-rendu publié.  Dans la liste des prétendues parcelles non bâties énumérées par l'extrait falsifié du compte rendu publié et dans les actes notariés apocryphes, figuraient celles qui supportent les VRD et les parcelles AL 1 et AL2 où se trouvent le groupe scolaire, les logements de fonction et autres équipements publics dont le financement fut imputé aux acquéreurs de lots du Domaine de Santeny par un acte réglementaire, la convention d'aménagement de la ZAC approuvée par l'arrêté illégal du 9 octobre 1972.

Simultanément à l'acte notarié authentifiant l'acquisition gratuite des VRD ( S = 2 ha 7) et espaces verts (S= 14 ha) du Domaine de Santeny par la commune, ce même 13 février 1991 , en application de statuts aux clauses  illicites par  détournement de l'article R 315-6 d'un code de l'urbanisme dont l'article R 315-2 décide qu'elles ne s'imposent pas dans les ZAC, fut conclu par le président de l'ASLDS un acte de vente par lequel Bréguet cédait à cette prétendue ASL le droit de propriété unique des équipements sportifs et de loisirs et quelques espaces verts qui ne sont pas de ces équipements collectifs dont la gestion, uniquement la gestion, doit être l'objet d'une ASL. (cf. : liste des objets d'une ASL énumérés par l'article 1 de la loi du 21 juin 1865 et tableau de correspondance des objets  prévus par la loi de 1865  avec ceux de l'ordonnance du 1er juillet 2004 dans la fiche n°1,1,1.1  de la circulaire NOR:INT B 0700081 C du 11 juillet 2007).

Depuis le 13 février 1991, en application détournée des dispositions sur la copropriété et les associations syndicales de propriétaires (avec un "s" donc plusieurs) l'ASLDS est devenue l'unique propriétaire d'installations sportives et de loisirs que son ancien président, aujourd’hui maire, sans les en informer ni avoir l'approbation des 399 autres propriétaires intéressés, ou de son prétendu "comité syndical", a acquis d'un aménageur qui les avait lui-même vendus à ces 400 présumés copropriétaires et, ensuite, en avait conservé le droit de propriété pendant 20 ans. (Noter que dans un lotissement  les règles imposées par un document d'urbanisme approuvé - ici  la convention du 9 octobre 1972 - sont caduques après dix ans (Article L 315-2-1 du CU) Ce genre de situation extravagante est due à  l'industrie véreuse de notaires dont la carrière de beaucoup des leurs s'acheva à la case prison. Ceux dont nous sommes encore victimes ont su éviter cette embûche.

Par l'ordonnance de 2004 et son décret d'application de 2006, précités, le législateur a décidé de remédier à "certaines difficultés de fonctionnement" des ASL qui "rendaient leur contrôle confus et aléatoire". L'ASLDS a pu échapper à cette remise en ordre grâce à une nouvelle mystification qui accentue la confusion et provoque l'apparition de nouveaux aléas susceptibles de pérenniser un système quasi mafieux de détournements de biens immeubles et d'extorsion de fonds  en bande organisée.
La loi du 21 juin 1865, outre qu'elle limitait la mission d'une ASL à la gestion d'équipements collectifs limitativement fixés, édictait, article 5 : Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.

NOTE : L'ASLDS prétend tenir sa légitimité des actes de vente de chacun des 400 lots dans lesquels l'adhésion à cette ASL était inhérente à l'acquisition d'un lot mais en vertu de dispositions  statutaires ne pouvant être légalement imposées ailleurs que dans un lotissement. Ce consentement a donc été donné par erreur et ne nous est pas opposable (article 1109 du code civil).

L'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004, abroge la loi de 1865 et confirme, article 7, 1er alinéa : Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Le décret 2006-504 du 3 mai 2006, article 3, second alinéa, précise : Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 (de l'ordonnance de 2004) et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la superficie des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R 315-6 du code de l'urbanisme. (Section I Dispositions générales relatives aux lotissements,)
En accord avec le préfet, M. BAUBRON, président de l'ASLDS décédé début août 2011,  a substitué une liste des propriétaires du Domaine au consentement et à la déclaration par écrits de chacun de ses 400 adhérents obligatoires à la constitution d'une ASLDS dépourvue d'objet compatible avec les lois de 1865 et 1912  et avec l'ordonnance de 2004 et son décret de 2006 précités. Le président de la CNIL a émis une recommandation : il conviendrait de se conformer aux dispositions sur l'informatique et les libertés afin que la communication de la liste des propriétaires ne soit effectuée qu'en respect du droit d'opposition des personnes concernées. Ce droit, parmi bien d'autres, fut ignoré du préfet qui a délivré à M. BAUBRON un étrange "récépissé de modification de l'association", et non de la "modification des statuts"  exigée par les nouveaux textes. Ce récépissé au titre équivoque est un faux établi sur la présentation d'un autre faux, la liste des propriétaires, qui "constitue une altération frauduleuse de la vérité de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support de la pensée qui a pour objet ou peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques" (Art. 441-1 du code pénal). Sur la présentation de ce récépissé de complaisance, délivré par une autorité publique, le journal officiel a publié un avis qui confère à l'ASLDS l'apparence d'une association constituée conformément aux dispositions légales.
Se pose finalement la question de l'autorité en charge de dire le droit et de le faire respecter : du Président de la CNIL ou d'un préfet qui refuse de tenir compte de ses recommandations, d'une juridiction administrative inéquitable ou d'une juridiction judiciaire à laquelle nous renvoie le préfet au motif qu'il s'agit d'un conflit interne à l'ASLDS ou, enfin, de la juridiction pénale à qui l'article 111-5 de son code attribue la compétence pour apprécier la légalité des actes administratifs lorsque de cet examen dépend la solution du procès pénal qui pourrait lui être soumis ?

Le poids des turpitudes antérieures et l’importance des malversations et détournements qu’il leur faudrait reconnaître, a incité les pouvoirs publics à tenter d'étouffer le scandale plutôt qu’à réformer les errements dénoncés.
Des moyens coercitifs furent utilisés par la juridiction administrative pour éviter de se prononcer sur la légalité des actes administratifs qui nous confisquèrent le droit de propriété de nos parties communes et équipements collectifs au profit de la commune de Santeny et de ses supplétifs soumis à l'influence d'un maire, leur ancien président qui, sans informer les 400 copropriétaires intéressés, a signé et certifié sincères et véritables les actes notariés qui les dépouillaient de tous les biens immeubles et équipements collectifs attachés aux prétendus lots du Domaine de Santeny (cf.: Lettre de Me Corinne LEPAGE à son client le maire de Santeny dans laquelle elle dénonce les incongruités du TA de Melun) 

Nous sommes soumis à des obligations, exorbitantes de toutes les règles de droit, envers une prétendue association de propriétaires factice qui a osé assigner les réfractaires  devant un juge de proximité ainsi appelé à devenir collecteur de fonds d'un système mafieux, en fait un racket qui s'exerce sous la bienveillante protection de personnes dépositaires de l'autorité publique et du premier magistrat municipal qui, en 1991, a certifié sincère et véritable le plan parcellaire de partage, entre la commune et la bande organisée dite ASLDS, de tous les biens immeubles et équipements collectifs du Domaine de Santeny "dont le coût de ces biens fut inclus par la SOCIETE VENDERESSE dans le prix de vente des immeubles à usage privatif " (cf. : acte notarié 91-01881 de Me POTELLET du 13/02/1991, page 16, 1er et 2nd alinéas)

Dernière minute : L'affaire à été appelée à l'audience du juge de proximité de Boissy-Saint-Léger, ce 28 juin 2012.
L'incapacité juridique de l'ASLDS y fut soulevée comme moyen  préliminaire devant un juge qui, après l'exposé des faits par les assignés, a émis  un constat lapidaire : "vous avez été floués". Décision le 13 septembre après délibéré.

De sérieuses difficultés semblent s'annoncer sur le financement de notre modèle social. La bande organisée qui recèle les biens immeubles et équipements collectifs du Domaine de Santeny est, elle aussi, adepte d'une inflation rampante de dépenses qui sont établies par un budget dont le projet et l'exécution sont approuvés globalement sans que les adhérents obligatoires soient consultés et aient approuvé et discuté ces dépenses comme il est de rigueur dans une copropriété. C'est un système administratif, opaque, qui permet de reporter ces dépenses d'un exercice à l'autre. Son inertie permet de s'opposer à la curiosité malvenue des contributeurs obligatoires. Rappelons qu'une action individuelle de l'un des contestaires a obligé la bande organisée à retirer de leurs "charges" l'assurance habitation comprise dans les "cotisations" qu'ils soutirent. Le contrat GROUPAMA désignait comme "locataire" chacun des propriétaires des 400 pavillons du Domaine! Cette véritable escroquerie était budgétisée pour un montant de 48 024 € en 2006, en supplément des dépenses dites de fonctionnement de 276 000 €. Cette économie a été grignotée en cinq ans. Le budget fut, en 2011, de 327 942 €. A comparer  à celui de 2006 (324 000 €) qui intégrait 17,4 %  de coût de la malversation. Dans la perspective d'un retour à la légalité, se poserait la question de la capacité contributive de ceux qui font payer par d'autres des dépenses affectées à des activités, que ces autres ne pratiquent pas, et à l'entretien d'équipements collectifs dont ceux-ci seraient (re)devenus (co)propriétaires.

La juridiction administrative juge les affaires opposant des personnes  privées aux personnes publiques, ou des personnes morales de droit public entre elles et qui mettent en cause une décision de l'Etat ou des collectivités territoriales. Elle est en principe indépendante. Ses magistrats n'ont pas nécessairement une  formation juridique Il suffit d'avoir été fonctionnaire pendant 7 ans ou, sans y être reçu, de s'être présenté à l'ENA avec les diplômes requis, ou de justifier de trois ans d'études supérieures pour postuler par concours: une voie de garage. En fait et constitutionnellement, cette juridiction empêche le juge judiciaire de s'immiscer dans le fonctionnement de l'administration.

Cependant, le juge pénal peut apprécier la légalité d'un acte administratif lorsque de cet examen dépend la solution du procès qui lui est soumis. Les "réfractaires" en sont là.

Pour le moment, les magistrats du tribunal administratif de Melun sont bien embarrassés. Ils ont été appelés à connaître de l'illégalité des actes de leurs collègues des services déconcentrés de l'Etat en Val-de-Marne et de ceux de notre collectivité territoriale. Quatre recours contre des actes des maires de Santeny  et ceux des préfets qui les protègent sont en attente au greffe, pour le plus ancien depuis 2006 contre le PLU. Ces magistrats ont été disqualifiés par l'apparition fortuite des écrits de Maitre Corinne LEPAGE, avocate de la commune, qui ont dénoncé leur forfaiture et les ont frappés de catalepsie sélective. Ils ont  figé les procédures en interrompant les débats entre parties, soit par rétention de mémoires qu'ils ne communiquent pas à la partie adverse ou leur production par une ordonnance intempestive, non susceptible de recours, de clôture de l'instruction non suivie d'inscription de l'affaire au rôle d'une audience.

Ces pratiques bafouent évidemment le principe du contradictoire et  le droit à un procès équitable contre des personnes agissant dans l'exercice de leurs fonctions officielles. Les violations antérieures, soulignées par Me LEPAGE, font déjà l'objet d'un recours à la CEDH qui souhaite être informée de l'évolution des difficultés à faire respecter les droits et libertés garantis par la Convention. Dont acte. La Cour Européenne peut prononcer des pénalités et accorder des indemnités contre les Etats défaillants mais, par respect de leur souveraineté, ne peut réformer les décisions internes qui  font préjudice à leurs citoyens. Nous touchons là une question d'actualité.

Dernière minute: Le candidat socialiste aux législatives vient de faire distribuer dans le Domaine une LeTTRE qui aborde un sujet traité ici suite aux contorsions, que nous avons dénoncées, du député sortant: Le PGS d'ORLY et son périmètre.
Ce candidat est docteur en droit et agrégé en droit public. Il est donc particulièrement qualifié pour évoquer à son niveau le phénomène local que M. GONZALES, député sortant, a qualifié de "bombe nucléaire"; en fait le détournement d'équipements et biens immeubles privés - d'une valeur d' € : 30 millions - au profit d'une collectivité territoriale et des ses supplétifs de l'ASLDS. Il faudra l'interroger là-dessus pour qu'il se prononce sur son aide à un éventuel retour à la légalité. Monsieur GONZALES, lui, a jusqu'ici refusé.

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Revenons à nos moutons du Domaine où le déni de réalité, à la mode dans tout le monde politique, est permanent depuis des décennies.

 
L'illégalité des conditions de transfert des équipements collectifs de la ZAC des 40 Arpents et des VRD du Domaine à la commune ne fut évoquée par un "huron" qu'en 2006 devant le juge administratif de Melun à l'occasion d'un recours contre un PLU dont le plan comporte une zone classée UE grâce aux VRD du Domaine détournés frauduleusement des  parties communes des  prétendus lots du Domaine de Santeny. Cet arrangement fut conclu avec l'acquiescement écrit de Monsieur GENDRONNEAU, aujourd'hui maire de Santeny, qui l'a approuvé dans ses fonctions de président de l'ASLDS dont les statuts lui confèrent tous les pouvoirs pour procéder à la cession ou à l'acquisition de biens sans consulter ses adhérents !

On comprend l'embarras du juge administratif qui n'a toujours pas statué sur la légalité du PLU. En effet, pour décourager les récalcitrants, il s'est aventuré ensuite à prendre des décisions dont la partialité pour son client, le maire de Santeny représentant la commune, lui fut dénoncée par son propre avocat, Me Corinne LEPAGE.

Les successeurs de M. GENDRONNEAU à la tête de l'ASLDS sont chargés de protéger le mythe et de conserver le reliquat des équipements collectifs qui devaient être transférés à la commune en vertu de statuts dont il apparaît qu'ils confèrent un objet illicite à une prétendue association de propriétaires, dite syndicale libre, qui n'a pas été constituée régulièrement et est dépourvue de capacité juridique et de personnalité morale après avoir été publiée hors délai dans un journal d'annonces légale du 1er février 1973.

En l'absence de leur président et en violation de leurs statuts, les supplétifs du "comité syndical" se sont emparés de ses pouvoirs pour attaquer les récalcitrants devant la juridiction administrative. C'est le début du commencement de leur fin.

Des "personnes qualifiées" se posent  la question: quel genre de gestion pour les parties communes des lots du Domaine : copropriété adoptée par défaut d'une "organisation différente" ou organisation différente (ASP/ASL) constituée avec l'approbation de tous les propriétaires concernés ? Cette unanimité semble peu probable car il faudrait rédiger des statuts spécifiques qui devraient prendre en compte des intérêts ou des concepts pas forcément identiques. Alors, quel syndic ou syndicat ? Cet exercice par des bénévoles ne serait pas plus exigeant que celui d'une "ASL", plutôt moins car encadré par des textes réglementaires. Ils seraient capables de mieux faire respecter un véritable règlement que ne l'est la bande organisée actuelle pour un cahier des charges qui n'a d'autre valeur que morale et de faire bénéficier la commune et son maire du doute qui, en l'absence délibérée de plan d'alignement persiste sur les limites respectives du terrain d'assiette de la voirie et des propriétés riveraines. Les initiés aux subtilités de la gestion du domaine public comprendront.

Le regretté président de l'ASLDS savait où on voulait le conduire et où il ne voulait pas aller. En son absence, les joyeux drilles de son prétendu syndicat s'y sont précipités; ils ont assigné les "récalcitrants" en injonction de payer devant le juge de proximité de Boissy-Saint-Léger.

Un inconnu a mandaté le cabinet MALPEL à cet effet. Problème : la décision fut prise en l'absence de Monsieur BAUBRON alors que les statuts de l'ASLDS ne confient qu'au président ou au Vice-président en cas d'absence prolongée du président, qu'il mandate par écrit, ou au comité syndical qui en décide par un vote, la capacité d'ester en justice au nom de l'association. Aucune de ces dispositions ne fut respectée et le conseil de l'ASLDS ne peut justifier du respect des dispositions précitées.

Non seulement l'activité, les droits et le bénéfice  de servitudes  octroyés à l'ASLDS sont carrément hors la loi, mais les imposteurs qui se prétendent syndics d'une copropriété virtuelle violent les règles internes à leur système mafieux.

Il se trouve que des dispositions récentes du code de l'organisation judiciaire accordent  compétence au juge d'instance pour connaître des contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales de propriétaires  par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 (citée par les statuts de l'ASLDS). Afin de statuer sur la capacité juridique de l'ASLDS à bénéficier de servitudes sur le patrimoine immobilier de ses adhérents obligatoires, plusieurs requérants demandèrent précisément à Madame Pascale CARIOU, ép. DURAND, juge d'instance à Boissy-Saint-Léger : de statuer sur la licité des statuts de l'association syndicale libre dite du Domaine de Santeny qui lui attribuent le bénéfice des "droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires". Une demi-douzaine de prétendus copropriétaires du Domaine assistèrent à l'audience du T I du 19/01/2012. D'entrée, la présidente (Madame Pascale CARIOU, ép. DURAND) apostropha durement l'une des requérantes, qui n'en menait pas large, pour lui reprocher d'avoir mentionné son nom dans un courrier qui lui était adressé ; Madame la présidente Pascale CARIOU, ép. DURAND, déteste qu'on mentionne son patronyme : Ambiance...

Après mise en délibéré, par jugement du 8 mars 2012, Madame la Présidente etc.… a décidé qu'elle n'était pas compétente au profit du Tribunal de Grande Instance auquel elle renvoie le dossier ; motif de la décision : "les actions immobilières  pétitoires comme les actions possessoires sont de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance". Ni l'avocate du défendeur, pas plus que les demandeurs, n'évoquèrent un moyen dont elle s'est emparée d'office pour refiler la patate chaude à la juridiction supérieure. Ce procédé est analogue à celui utilisé par la juridiction administrative qui, pour s'éviter de se prononcer sur la légalité des permis de construire la salle multisports et le centre de loisirs de la ZAC des 40 Arpents, a ajouté des dispositions de son cru à l'article R 600-1 du code de l'Urbanisme. Commentaire d'un avocat au Conseil d'Etat : On reste dubitatif devant le zèle ainsi apporté par le président du tribunal administratif de Melun en soulevant ainsi d'office un moyen qui n'était pas invoqué par le principal intéressé. Cette perplexité était partagée par Maître Corinne LEPAGE qui, dans une lettre au maire de Santeny lui  écrivait: Cette ordonnance est relativement sévère puisqu'il ressort des éléments qui sont en ma possession que la notification a été régulièrement faite.  Maître LEPAGE dénonçait ainsi la forfaiture d'un magistrat qui avait prononcé une ordonnance fondée sur un moyen "incongru" que le défendeur n'avait pas avancé (notification irrégulière du recours à l'auteur de la décision) [Note : Cette affaire est soumise à l'appréciation de la Cour Européenne des Droits de l'Homme, dossier 55513/11 en cours d'instruction].

Contrairement à ce qu'envisageait  Madame la Présidente du TI de Boissy-Saint-Léger, il apparaît que l'étape TGI peut être brûlée pour aller directement en appel, voire en cassation, ce qui évitera une délai et des frais inutiles. 

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Autres sujets de  perplexité: Un cheval de retour vient de distribuer dans le Domaine un tract dans lequel il expose sa tronche avec celle du "capitaine de bateau-lavoir" candidat à la présidentielle dont on se demande s'il sait qu'il nous ment ou s'il prend Madame MERKEL pour le Père Noël. On suppose que le revenant va briguer nos suffrages afin de prendre la place de notre député-maire de Villeneuve-le-Roi qui sera probablement renvoyé à sa guérite de douanier.

Ce dernier, en duo avec Madame NKM, Ministre de l'Ecologie, nous a joué un tour fumant déjà exposé en détail ici : Pour lui permettre de construire quelques immeubles exposés au bruit de l'aéroport d'Orly, Monsieur GONZALES a monté une fronde des députés contre l'avis du gouvernement qui s'opposait à un amendement décidant de la suppression de la zone "C" du PEB de cet aéroport et, indirectement, de tous les aéroports bénéficiant d'un PEB. Pour sembler modérer les conséquences de ce coup de force contre l'intérêt des  populations survolées, Madame le Ministre a décidé que les aides à l'insonorisation des habitations situées  dans les limites d'un PGS (Plan de Gêne Sonore établi sur des tests effectués en 2004) seraient portées, en, 2012 et 2013, à 100% de ces travaux. Ces indemnités devraient être financées par une taxe sur les compagnies qui fréquentent ORLY, dont AIR-FRANCE en déficit chronique et qui s'oppose déjà à la taxe carbone décidée par la Commission CE. On peut noter que notre maire, retraité de cette compagnie, ne s'active pas beaucoup pour faire reconnaître les nuisances que nous subissons. Cependant, rien à craindre puisque l'application du PGS dépend d'une décision d'approbation par un arrêté du préfet de région que l'on attend depuis 2004; peu de chances que cet arrêté soit pris dans les deux ans qui viennent. Madame NKM est douée pour la gesticulation, elle devra s'orienter vers le mime.

P.S. : Voilà-t'y-pas que dans son discours du 15 avril 2012 (donc prononcé après l'écriture de cet article), NS se rallie aux propositions du culbuto sur les pouvoirs de la BCE. Mme MERKEL va apprécier...